“地王”频现 谁是最大赢家？

房地产收益各占几何？

武汉市化工区八吉府街向家尾村支部副书记向禹星告诉记者，他们村先后有２０００余亩土地以每亩１３．８万元左右的价格，被“土地储备中心”转手以２５万元左右价格卖给企业。为此，许多村民认为不合理，怀疑村干部从中作梗，经常要求向上级反映情况。

据报道，广州大学城２００４年第一期的征地面积１８平方公里，平均每平方米的征地补偿价格不超过１００元。２００９年，这一区域的土地平均价格猛增到每平方米两万元以上。中间只相隔五年，差价却高达２００多倍。

业内人士指出，自从２００４年土地出让实行“招拍挂”制度以来，我国大多数城市建立了土地储备中心，由政府出面收购或征用农用地转建设用地，然后进行整理，再通过土地市场进行交易，从中获取几十倍甚至上百倍的差价。“这些最终形成地方政府财政收入的最大一块－－土地出让金。”

中国指数研究院房地产专家李国政告诉记者，根据国家统计局、财政部、人民银行等部门公布的数据，２０１２年，土地出让金为２８５１７亿元，占当年房地产业销售６．４万亿元将近４５％。

“这个数据并不十分准确，加上各种税费收入以及银行房贷所得利息，一些地方政府拿走的收益不菲。”李国政说，如此巨大的土地收益，谁不眼馋？

土地储备制度亟待完善

虽然并非所有土地必须经过收储，但实际上只要被土地储备中心列入规划的地块就难逃被“倒手”的命运。武汉一位房企老总说，“理论上，土地所有人可以自由交易，但只要土地储备中心看中的土地，你不卖给他，规划部门就通不过。”

戈小兵表示，按照我国土地制度规定，土地所有人可以自行通过土地交易中心挂牌，并缴纳４％的契税、５．８％的营业税以及增值税。“但土地交易中心有权优先收购，如果看不中，才会给他人办理手续。”

专家指出，原本为了控制土地价格而生的土地储备制度在一些地方开始“走样”，逐渐成为土地市场的“二道贩子”。

华中科技大学土地管理系卢新海教授说，一些地方政府打着“土地储备”的旗号垄断土地市场，既是买方，又是卖方，从中获取巨额差价，直接推高了房价上涨。

在这种情况下，一些地方将土地出让列为首要工程。据亿房研究中心数据显示，上半年，东湖开发区共成交土地９５万平方米，是武汉市卖地最多的区域。

武汉市财政数据显示，２０１２年土地出让收入３５２亿多元，而２０１３年预算这一收入达４２６亿多元，增长２１．１％。

卢新海表示，当前，土地储备制度亟待矫偏完善，首先应逐步实行更加市场化的土地买卖制度，让买卖双方直接对接，真正发挥市场规律，发挥价格杠杆作用，而不是储备垄断土地，其次，应从法律上明确界定各方利益主体，进行权益划分，做到公平公开公正，避免出现违法违规行为。