还贷中的新房遭遇拆迁 贷款问题应当如何处理？

入住不到10年的居民小区，遇到当地政府的大规模拆迁，小区居民叫苦不迭，因为大多数业主还在辛辛苦苦地还房贷。近年来，随着城市建设开发脚步的加快，一些城中村、旧房、危房等得到了彻底的拆迁改造，但随之而来也出现了新问题。一旦五证齐全、尚在还贷中的房屋遭遇拆迁，业主如何处理与银行之间的债务问题？政府的拆迁改造部门又当如何处理被拆迁房屋的贷款问题？

贷款未还完房子要拆了

家住陕西省宝鸡市东风路佳和花园的张国红女士近日异常焦急，因为她家所在的东风路区域2012年被宝鸡市政府列入了拆迁改造范围。张国红出示的房屋所有权证书上显示，佳和花园于2004年交付业主，是五证俱全的商品房。据了解，该小区共有210多住户，大多数业主都是采用银行贷款的方式购买房屋，入住不到10年，小区居民大多还在还银行的贷款。“如果小区被拆迁了，房屋没有了，那银行的钱该怎么还？我们这些业主再买房会不会吃亏？”张国红非常担心这些问题。

宝鸡市新东岭城市综合体拆迁改造指挥部办公室综合部相关人士闫文隽告诉记者，根据宝鸡市政府有关会议精神，宝鸡市城乡建设规划局对于新东岭城市综合体项目提出了规划实施意见，综合考虑了拆迁范围内居民和村民的权益。但如何保障新建小区居民权益的问题，目前没有详细的解决方案。

疑问一贷款如何还

采访中，佳和花园的多位业主都向记者提出了这样一个问题：如何偿还银行债务？

陕西稼轩律师事务所律师曹鹏认为，对于被拆迁区域的广大居民而言，面临两个问题：一是业主和银行之间的借贷合同关系。当业主从银行拿到了贷款，同时也就将房屋抵押给了银行。如果因为房屋被拆迁出现抵押物消失的情况，那么银行的抵押权就会消失。但是银行具有优先受偿权。也就是说，业主拿到拆迁补偿款后，应当首先偿还银行贷款。二是业主和拆迁方之间的拆迁协议。拆迁方应当在清理了银行的债务和与业主签订了拆迁协议后，才能获得拆迁房屋的权力。所以，对于选择货币补偿方式的业主，拆迁方应当主动帮助业主偿还银行贷款；对于选择产权置换的业主，可以在拆迁方协助下，将原先抵押给银行的房屋转换成安置房，重新签订一个贷款协议。

疑问二再买房算几套

佳和花园的业主徐富丽也告诉记者，她的房子贷款办了15年。房屋被拆迁后，如果要去再买房屋，自己被按第二套房屋贷款对待，那么，她的压力就太大了。“拆迁方应当考虑他们的实际问题，在补偿安置办法中进行照顾”。

记者调查中发现，对于拿到房屋拆迁补偿款的业主来说，如果想要重新购置一套商品房，那么在尝试采用银行贷款方式时，可能会遇到不小的损失，比如银行利率差等。

记者分别致电西安多家银行机构。中国农业银行高新支行个贷部的工作人员告诉记者，业主和银行是借贷合同关系，业主必须还款。在拆迁之前，业主应该告知银行，如果业主要再次购买房屋，在银行办理贷款时，银行将按照第二套房屋贷款的办法给予办理。因为在中国人民银行的征信系统上，将会显示业主曾经办理过第一套房贷款，这不会随着拆迁而消失。所以，首付款将至少是60%，利率至少上浮10%。中国建设银行南大街支行个贷部的工作人员表示，每家银行的政策都在变动中。如果业主能够出具证据证明房屋确实已经被拆迁和消失了，那么银行有可能按照第一套房屋贷款来办理。

疑问三面积如何置换

采访中记者发现，面对新房拆迁，还有一个房屋面积的置换问题。佳和花园的业主温庭丽告诉记者，《宝鸡市新东岭城市综合体拆迁改造项目居民房屋征收与补偿安置办法》第六条规定“若居民房屋为单元房，按其房屋所有权证载明面积采取征一返一、双向评估、互找差价安置”。这一条明显让他们这些多层业主的权益受损。因为，他们当年购买的楼房都是多层楼，公摊面积小，新安置的楼房均是高层或者小高层，公摊面积高达20-28%。如果都是以建筑面积互换，居民多层房将缩水20%以上。

闫文隽告诉记者，目前的《安置办法》是考虑了宝鸡市当地的社会经济实际和过去一些安置办法的内容，政策上是有延续性的，不能因为某一小区某一些居民的情况，就开小灶另行对待。