房产税征收试点扩围 能否做到“一税治百病”

关于房地产，市场上最近有三个信息值得注意。

一是上市房企负债率四年来首次下降。

中国指数研究院日前发布的2013年中国房地产上市公司研究成果报告显示，截至2012年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为62.27%，内地在港上市房地产公司的资产负债率均值为67.05%，较2011年分别下降1.16和0.38个百分点，是2009年以来的首次回落。

此外，剔除预收账款后，沪深上市房地产公司2012年末的有效负债率均值为48.48%，同比下降1.90个百分点，而内地在港上市房地产公司的有效负债率为54.30%，与上年基本持平。在负债水平回落的同时，房地产上市公司的短期偿债能力也进一步加强。

二是一线城市地王再次频频涌现。

5月22日，北京大兴区三宗经营性土地公开挂牌出让，成交金额达到35.22亿元，创下“国五条”出台以后北京单日土地成交价格的新高；一天之后，广州白云区、海珠区又分别以接近8亿元和24.6亿元的价格拍出两块住宅用地，两块土地的楼面价分别达到了每平方米2.4万元和3.5万元；5月29日，上海长宁区新华路街道71街坊地块以46亿元的成交价刷新了上海今年以来的总价“地王”纪录；5月30日，北京世纪鸿房地产开发有限责任公司以10.4亿元的代价，竞得北京市通州区台湖镇一地块，楼面地价达到每平方米13601元。但就在4月份之前，该区域地价不过每平方米五六千元。

三是房产税扩围。

日前公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。发展改革委有关负责人就此表示“今年会有具体动作”。相关部委的官员也对房产税扩围进行了重点解读。

从房地产调控的角度看，上述三个信息并不是孤立存在的，在一定程度上互为因果。

首先，在严厉的房地产调控政策下，上市房企负债率下降说明，它们在调整发展战略之后已经适应了目前这种调控政策的压力，其生存状况获得了明显的改善。

市场人士认为，尽管今年城镇化大会还没有召开，但在新型城镇化建设的背景下，庞大住房需求将继续支撑房地产市场平稳快速发展，随着利好效应逐步传导到资本市场，房地产板块有望出现新一轮的投资机会。

基于这样的发展预期与自身抗调控能力的增强，房企要想长远发展，就要想方设法获得建设用地这个稀缺资源。于是，地王的频繁再现也就不难理解了。

从国家统计局公布的数据看，抑制房价上涨并没有取得预期的效果。为了抑制高房价，房地产调控政策必然会进一步加码。于是，就有了房产税征收试点扩围的官方表态。

其次，这三个信息引发了这样一个问题，寄望房产税扩围来实现房地产调控的目标是否现实。

从已经出台的房地产调控的措施看，税收是最能触动各方利益的一个手段，堪称调控的“杀手锏”。但面临扩围的房产税却首先需要解决两个问题：一是面向增量还是存量进行征收。针对增量征收可使房产税顺利起步，但如果长期回避存量，则可能造成税收不公平；二是征收来的房产税用在哪里。有专家建议，房产税在试点阶段主要用于保障房建设是可以理解的，但在扩容以后，就必须进行该项税收的长远规划。

此外，有税法专家提醒，指望“一税治百病”是不现实的，房地产调控政策需要从政策导向、土地供应、房企规范运作、税收等方面进行全方位的立体设计并采取措施确保执行力不打折，才能实现调控的预期效果。