各地“掐点”出台调控措施 细则不细市场无所适从

随着最后期限的到来，国务院常务会议调控房地产市场的五条措施开始在全国范围内落地。从大部分城市概述性的调控内容来看，均回避了20%的个人所得税如何征收，首套房贷比例、二套房贷利率如何调整等关键性问题。

各地“掐点”出台调控措施

按照国务院规定，各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)一季度都要公布调控细则和价格调控目标。在广东25日率先公布细则，但由于无具体的实质性条款，被戏称为又粗又“细”。随后，北京、上海、重庆等城市都按时发布了楼市调控地方版细则，将从限购、限贷、税收和住房信息联网等方面全面升级调控。

3月31日，是地方政府出台“国五条”执行细则的最后期限，武汉市房管局在其网站上公布2013年度新建商品住房价格控制目标为：同比增幅低于人均可支配收入实际增幅。与武汉一样，南京版“国五条”也在同一天晚间迟迟出炉，全文仅154个字，被网友笑称为“一条微博”。同样，成都、西安等城市的调控细则也如出一辙，发布时间及行文上都高度一致。

据统计，截至1日零时，已有北京、上海、重庆等近20个城市公布了“国五条”落实细则，其中北京和上海相对最严。

北京规定单身人士禁买二套房，进一步提高二套房贷首付比例，上海要求强化二套房的贷款资格审查。厦门、大连等许多城市并没有出台执行细则，只公布了房价控制目标；深圳等城市将房价控制目标定为不超过本市人均可支配收入实际增幅。

为确保房价稳定，不少城市也都在细则中提出，要求继续落实限购等已有的调控政策，抑制投机投资性购房。但截至4月1日，在国务院所要求的30多个城市中，仍有十几个城市未按期公布今年房价控制目标。

对此，暨南大学管理学院教授胡刚认为，相比中央的调控决心，地方政府的观望、攀比情绪在楼市调控上显现无遗，而且，各地政府表现出来的调控决心也有差异。例如，北京明确提出控制房价目标是“稳中有降”，而有的地方出台的“细则”只有一句话。“中央和地方在调控上仍需加强步调一致。”

“细则”形态各异

在不少业内人士看来，最近出台的地方调控细则多为“温柔落地”，一些城市在税收、限购扩容等敏感问题上表述颇为含糊，备受关注的20%个人所得税如何征收、二套房首付和贷款利率等问题在武汉、深圳等大部分城市的细则中均未提及，如此“一句话的调控”让不少翘首以待的购房者大呼失望。

上海版细则设定的房价控制目标为：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。业内人士指出，上海这个表述有打“擦边球”的嫌疑，同样是要求“稳定”，北京并无其他指标作为参考，而上海所参考的居民人均可支配收入增长等目标一般会超过10%，这就为房价上涨预留了空间。

中原地产市场研究部总监张大伟表示，对比以往，今年各地的房价控制目标，有两处新变化：一是在房价指标中，剔除了保障房，指向更为明确；二是在居民收入增幅中，扣除了物价上涨因素，调控目标更高。北京从七个方面提出了十九条具体政策措施。其中最引人关注的就是房价控制目标——新建商品住房价格与2012年相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型住房价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，北京规定的“稳定”，严格意义上指不涨价，不过微涨也可接受。2011年北京提出房价“稳中有降”，当时所指的普通房是包括保障房的，而这次不包括保障房的所有新建商品住宅，所以实现的难度也大于前一次。

“细则”的关键是执行细节

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，随着地方细则“靴子落地”，市场如期遇冷。预计今后一段时间，新房销售火爆场面将难以持续，二手房交易量会明显下滑。

4月1日，记者走访广州数家中介，工作人员告诉记者，虽然目前国家的调控政策已经落地，但由于20%的个人所得税如何操作尚未有明确细则，因此还是处在观望阶段。“而且按照惯例，出台了政策，无论是买家还是业主基本都会观望一段看看，估计最近一段时间成交会比较低迷。”

中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，购房者会对各地实施细则和楼市走势进行观望，楼市成交环比之前几个月的高成交将有所下降，价格走势则会以稳为主。

在大部分业内人士看来，随着政策的逐渐展开，市场将进入一个相对稳定的阶段。不过，如果期待调控真正起到平抑价格、稳定市场的作用，在目前出台的各项“细则”之外，仍需要更多可操作性强的细节作为补充。 (记者罗宇凡 徐海波 乌梦达)