2012房企年报分析：去年业绩飘红 今年主动求变

截至目前，已有诸多上市房企公告了2012年的销售业绩。事实上，从2012年二季度开始的楼市回暖，在很大程度上支撑起了开发商的销售业绩，多数已发布企业年报的上市房企实现了年度销售额的同比增长。根据兰德咨询发布的报告分析，房企业绩与其战略布局、产品定位、产品结构、退货量乃至业绩“预算”能力密切相关。基于此，本期将依次解读万科、龙湖和远洋的房企年报，在分析其去年业绩的同时，了解其战略布局的改变。

万科

国际化业务迈出第一步

万科2012年年度报告显示，2012年，公司实现营业收入1031.2亿元，同比增长43.7%；实现净利润125.5亿元，同比增长30.4%；全面摊薄净资产收益率达到19.66%，为1993年以来最高水平；销售金额再度刷新行业纪录，全年共实现销售面积1295.6万平方米，销售金额1412.3亿元，同比分别增长20.5%和16.2%。2012年年底，万科所持有的货币资金量达522.9亿元，远超短期借款和一年内到期的长期借款总和；净负债率仅23.5%，继续处于行业低位；整体税金支出达到211亿元，再次超出年度净利润接近一倍。继住宅销售规模在2010年突破千亿后，2012年，万科的营业收入也突破千亿。全年公司实现营业收入 1031.2亿元，净利润125.5亿元，同比分别增长43.7%和30.4%。一系列数字表明，万科依然是房地产行业内资金最充裕、财务结构最稳健的企业之一。

2012年，万科仍坚持主流产品定位，全年售出的房屋中，90%为144平方米以下的中小套型，在面向普通购房者的同时，将提高生活配套服务作为工作重点，进而提高产品竞争力。在绿色建筑领域，去年万科绿色三星住宅面积占全国的比例达到44%，交付房屋中装修房比例已超过80%。万科总裁郁亮表示，从2013年开始，万科住宅产业化的重点将转向工厂化。2013年，万科将力争在主流产品中实现15%的项目内外墙无砌筑，15%的项目内外墙免抹灰，10%的项目采用PC外墙。

在第三个十年发展期即将收官之际，万科一面积极把握机会，在国内补充一批优质项目，一面布局海外，迈出了国际化业务的第一步。2012年，万科新增加国内开发项目78个，并成功收购香港上市公司南联地产控股有限公司75%的股权，将其更名为万科置业（海外）有限公司。2013年1月，万科公布了B转H股，这被称为万科历史上“第二次股改”。2012年9月，万科成立海外业务推进小组，在全球范围内展开考察和调研；今年1月，万科联合香港新世界竞得香港荃湾西站项目；2月，万科再度出手，联合美国铁狮门，投资开发旧金山富升街201地块。

对于国际化业务，郁亮谨慎表示，万科在国际化业务拓展方面刚刚起步，在进入新市场时，会通过和当地知名开发商合作减少风险。未来一段时期，相关业务的规模仍然会控制在合理范围内。和国际优秀同行的合作交流，将强化万科的精细化管理能力、在产品设计和客户需求理解等方面的专业能力，进而逐步培养起海外业务能力。

龙湖

土地存储、债务结构优化

2012年，面对宏观调控政策与波动市场，龙湖集团坚持“产品聚焦、加大区域纵深、增持商业”的核心战略，根据市场需求主动调整产品结构和地域分布，推出了更多刚需及首次改善产品，凭借产品力和高周转策略，实现销售面积同比增长27.2%，超额达成390亿元的年度销售目标，并保持了自上市以来连续第3年销售业绩稳定增长的势头。

据悉，2012年，龙湖物业发展业务营业额为人民币269.5亿元，较去年增长15.3%；合同销售额达人民币401.3亿元，较去年增长4.9%；销售总建筑面积4179622平方米，较2011年增长27.2%。由于精准把握市场，有效执行 “高周转” 的经营策略，龙湖全年共有7个项目实现拿地后8个月内开盘，集团全年销售回款率高达91%。值得一提的是，经第三方调研，龙湖的行业客户忠诚度保持2011年的水平至76%，物业服务满意度高达92%，公司品牌获得广泛的客户认可。

截至2012年底，龙湖已开业商场的整体出租率为98.8%，扣除营业税后的租金收入人民币4.8亿元，较2011年增长20.2%。此外，龙湖积极储备土地，2012年拿下17幅土地，总建筑面积为891万平方米，平均溢价水平仅为8.72%。截至去年年底，龙湖集团的土地储备合计3952万平方米，顺利以战略性部署推进全国土地布局。2013年，龙湖还将进一步深化“产品聚焦”、“加大区域纵深”及“增持商业”三大核心战略。继2012年落户厦门后，龙湖将于2013年正式进入湖南长沙，增加对华南和华中两大片区的投资。龙湖目前在售主力项目达52个，其中13个为全新项目，23个项目将推出新一期新业态产品，产品面向刚需、改善性、商业经营等不同需求的客户。同时，龙湖将继续以较低价争取上海、长沙、昆明、沈阳等核心城市的优质地块，未来将严格控制土地成本和支付节奏，完善板块布局，保持公司稳健的财务状况和负债率水平。

远洋

量入为出 追求可持续增长

截至去年年底，远洋地产在全国18个城市的41个项目，共实现协议销售额人民币311.19亿元，较2011年上升15%；销售面积则同比上升25%达261万平方米。年报显示，远洋地产2012年完成286.6亿元人民币的营业额，同比大幅上涨44%；毛利达人民币76.99亿元，同比上升23%；拥有人应占溢利同比大升48%，到达37.96亿元的高点。

2012年，依靠对市场的准确预判，远洋推出政策支持的刚需产品，从而创下销售新高；而在全国布局方面，远洋地产在18个有楼盘推出的城市中，有50%的城市销售额稳居市场前10位。面对严峻的市场环境，远洋地产完善风险管理，2012年销售回款率超过90%，净负债比率和短期负债比率分别降至42%和35%。截至2012年底，远洋集团手头现金达到人民币161亿元。值得关注的是，远洋地产与香港太古地产合作开发的北京颐堤港项目已于2012年9月开业，可租面积达17.6万平方米。2012年底，颐堤港写字楼的出租率达到95%，零售物业的出租率为84%，商业地产项目表现出色。今年，远洋地产与太古合作的第二个综合商业项目——成都大慈寺项目，计划于年底试营业，预计可租面积达21.4万平方米。

年报显示，截至2012年底，远洋地产拥有的土地储备面积约2300万平方米，可满足未来3到5年的业务需要，分布在19个国内经济高速发展的城市。2013年是远洋地产成立20周年。在过去的20年间，远洋地产实现了制度转型、跨区域发展、由住宅到商业地产的业务拓展。这一年，远洋地产将深耕已有区域，重点考虑30万平方米左右的中等规模项目，并根据土地消化情况继续补充优质土地，其中包括经营性物业土地，为中长期业务结构平衡做好准备。此外，远洋还将继续加大刚需产品的供应、灵活定价、加快销售速度，争取实现按年双位数的协议销售额增长率，在保证销售额和营业收入稳步增长的同时，提高产品和服务质量。

李小娟 束杰